Ein 20 m² großes Studio in einer mittelgroßen Stadt, das mit einem Kredit und einem kleinen Eigenkapitalanteil gekauft wurde und eine Miete generiert, die die monatliche Rate abdeckt: Das ist das Szenario, das sich viele Erstinvestoren vorstellen. Die Realität vor Ort im Jahr 2025 erfordert jedoch engere Entscheidungen, angesichts der verschärften Kreditbedingungen, der sich verändernden Besteuerung bei der möblierten Vermietung und den schrittweisen Verboten zur Vermietung von energetisch ineffizienten Immobilien.
Energetisch ineffiziente Immobilien und Mietinvestitionen: die Falle des niedrigen Preises
Oft werden Immobilien der Klassen F oder G mit einem Abschlag im Vergleich zum Rest des Marktes angeboten. Der Reflex ist, zu denken, dass die Rentabilität besser sein wird. Auf dem Papier scheint die Bruttorendite attraktiv.
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Das Problem zeigt sich nach dem Kauf. Die Berichte der ANAH und der regionalen Beobachtungsstellen dokumentieren eine Verschärfung der Abschläge und Verkaufsfristen für diese energieintensiven Immobilien. Das schrittweise Verbot der Vermietung (bereits seit Januar 2025 in bestimmten Fällen für die Etiketten G wirksam) macht den Renovierungszeitplan nicht verhandelbar.
Selten wird über die tatsächlichen Kosten einer umfassenden Renovierung eines kleinen Eigentums in einer Eigentümergemeinschaft gesprochen. Zwischen der Innenisolierung (die die Wohnfläche reduziert), dem Austausch des Heizsystems und der Belüftung steigen die Kosten schnell, manchmal so sehr, dass sie mehrere Jahre Miete aufzehren. Vor der Unterzeichnung sollten diese Arbeiten präzise mit einem RGE-Handwerker kalkuliert und überprüft werden, ob die Eigentümergemeinschaft einen mehrjährigen Arbeitsplan beschlossen oder plant.
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Um mehr über Investitionen mit Welcome Immo zu erfahren, kann man diese energetischen Einschränkungen mit den verfügbaren Förderungen (MaPrimeRénov’, CEE) kombinieren und die Differenz zwischen dem abgeschlagenen Kaufpreis und den Gesamtkosten der Normierung messen.
Besteuerung LMNP im Jahr 2025: Was sich für Anfänger ändert
Die nicht-professionelle möblierte Vermietung wurde lange Zeit als das steuerlich vorteilhafteste Regime für eine erste Mietinvestition dargestellt. Die Regeln haben sich geändert.
Seit der Reform, die 2024 eingeleitet wurde, wurden die Obergrenzen des Mikro-BIC und die Bedingungen für die Verrechnung von Verlusten verschärft. Die Grenze zwischen LMNP und LMP (professioneller möblierter Vermieter) kann nun leichter überschritten werden, mit erheblichen Folgen für die Sozialabgaben und die Wertsteigerung beim Verkauf.
Die Punkte, die vor der Wahl eines Steuermodells zu überprüfen sind
- Der voraussichtliche Betrag der jährlichen Mieten im Verhältnis zur Grenze für die Umqualifizierung in LMP, die sowohl von den Mieteinnahmen als auch von anderen Einkünften des Haushalts abhängt
- Die Möglichkeit, die Immobilie nach dem tatsächlichen Wert abzuschreiben (reales BIC-Regime) und deren Einfluss auf die Besteuerung beim Verkauf, da die abgezogene Abschreibung die steuerpflichtige Wertsteigerung nicht auslöscht
- Die neuen Regeln für die kurzfristige Vermietung wie Airbnb, mit gesenkten Obergrenzen für das Mikro-BIC und verstärkten Deklarationspflichten in vielen Gemeinden
Die Entscheidung zwischen unmöblierter und möblierter Vermietung beschränkt sich nicht mehr auf den Vergleich zweier Rentabilitätstabellen. Das Steuermodell muss auf die geplante Haltedauer abgestimmt sein, nicht nur auf die Rendite des ersten Jahres.
Zugang zu Immobilienkrediten: die neue Situation für Erstinvestoren
Die Daten der Banque de France bestätigen einen deutlichen Rückgang der Zahl der Erstinvestoren im Mietbereich seit 2023. Die Verschärfung der Regeln des HCSF (begrenzt auf die Verschuldungsquote, maximale Laufzeit von 25 Jahren) hat die Kreditaufnahmefähigkeit vieler Profile reduziert.
Vor Ort ist ein wachsender Anteil der Käufe mit einem sehr hohen Eigenkapitalanteil oder sogar in bar zu beobachten. Für einen Anfänger, der auf den Hebeleffekt des Kredits setzt, muss die Strategie diese Einschränkung von Anfang an berücksichtigen.
Seine Finanzierungsstruktur an die Marktrealität anpassen
Anstatt eine Immobilie zum maximalen Preis seiner Kreditaufnahmefähigkeit anzustreben, sollte man eine Immobilie unterhalb seines Finanzierungsrahmens anvisieren, um einen Spielraum für unvorhergesehene Ereignisse zu lassen: nicht vorhergesehene Arbeiten, Leerstand, steigende Eigentumskosten.
Ein weiterer nützlicher Reflex besteht darin, sein Dossier von zwei oder drei Maklern simulieren zu lassen, bevor man überhaupt besichtigt. Die Rückmeldungen variieren je nach Profil, aber dieser Schritt ermöglicht es, den genau finanzierten Betrag zu kennen und Zeit mit Immobilien außerhalb des Budgets zu sparen.
Nettomietrendite: die Posten, die die Simulatoren vergessen
Die meisten Online-Rechner zeigen eine Bruttorendite (Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis). Diese Zahl sagt fast nichts über die tatsächliche Rentabilität aus.
Um von brutto auf netto zu wechseln, müssen mindestens folgende Posten abgezogen werden:
- Die Grundsteuer, die in bestimmten Gemeinden ein bis zwei Monatsmieten ausmachen kann
- Die nicht erstattungsfähigen Eigentumskosten (Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche, Rücklagen für Arbeiten, Honorare des Verwalters)
- Die Versicherung für nicht selbstnutzende Eigentümer und die Garantie für Mietausfälle, die oft unterschätzt werden
- Die Leerstandszeiten, selbst kurze, die das tatsächliche Jahreseinkommen mindern
Eine hohe Bruttorendite kann manchmal eine mäßige Nettorendite verschleiern, wenn die Grundsteuer hoch ist oder die Eigentümergemeinschaft häufig Mittelanforderungen stellt. Vor dem Kauf sollte man die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung und den letzten Grundsteuerbescheid anfordern, um ein viel zuverlässigeres Bild zu erhalten als jeder Simulator.
Die Wahl einer Mietimmobilieninvestition beruht auf konkreten Entscheidungen, nicht auf nationalen Durchschnittswerten. Die Überprüfung der Energieeffizienz der Immobilie, die Antizipation der Besteuerung über die gesamte Haltedauer und die Anpassung der Finanzierung mit einem Sicherheitsspielraum bleiben die drei Punkte, in denen die meisten Anfängerfehler auftreten.